kms@pmk-oren.ru
+7 (3532) 90-80-90
+7 (932) 533-88-46
г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, 1 БЦ “Евразия”
г. Ясный, ул. Ленина, 7а

Справочник кадастрового инженера

В разделе «Справочник кадастрового инженера» мы будет публиковать информацию по сложным ситуациям, которые возникают в практике кадастрового инженера, а также публиковать свою позицию по вопросам применения нормативных правовых актов.

Первая Межевая Компания является активным заявителем в спорах с Управлением Росреестра по Оренбургской области, преследуя цель стабилизации правоприменительной практики, в связи с чем обладает необходимыми практическими знаниями по сложным ситуациям.

Генеральный директор Компании (Кузьмин Михаил Сергеевич) входит в состав Апелляционной комиссии по обжалованию решений о приостановлении в осуществлении кадастрового учета (при Управлении Росреестра по Оренбургской области), которая рассматривает заявления об обжаловании решений о приостановлении. При рассмотрении заявлений обсуждаются редкие и сложные ситуации.

Смежники уточняемого участка при изменении только смежной части границ отдельное заявление не подают

 

1. По общему правилу ч.1 ст.14 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - «Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке».

Согласно ч.2 ст.43 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - «Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей».

 

2. Lex specialis derogat generali – так на латинском описывается один из принципов, корни которого уходят в римское право, и который применяется по настоящее время: специальный закон отменяет общий закон или принцип применения специальной нормы над общей.

Очевидно, что ст.43 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», озаглавленная как «Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков» является специальной нормой по отношению к общей ст.14 этого же закона, которая к тому же содержит указание на исключения из нее – «за исключением установленных настоящим федеральным законом случаев». Из этого также можно сделать вывод, что ч.2 ст.43 является исключением для нормы ч.1 ст.14.

 

(!)Вывод 1: В случае если при уточнении земельного участка, являющегося объектом работ, изменяется часть границы, одновременно являющаяся общей с другим земельным участком (смежным),  - то у государственного регистратора возникает обязанность внесения изменений в сведения о местоположении/площади смежного земельного участка только на основании акта согласования границ и без предоставления заявления о кадастровом учете изменений от правообладателя смежного участка

 

3. На практике возникает вполне законный вопрос: а как определить была изменена только смежная (общая) часть границы смежного земельного участка или кадастровым инженером изменяются и иные характеристики смежного земельного участка?

При внимательном прочтении, ответ можно найти в ч.2 ст.43, ст. 8 и ч.8 ст.22 Закона о регистрации.

Ч.2 ст.43 сообщает о том, что при изменении смежной части границ в сведения о смежном участке вносятся соответствующие изменения в сведения о площади и местоположении границ земельного участка. И действительно, изменению местоположению границ (хоть и смежных, любых) земельного участка может соответствовать и изменение площади такого земельного участка.

Тут необходимо ответить еще на один логичный вопрос: а что необходимо считать сведениями: высоту забора или его глубину, а быть может цвет или ориентацию границы по сторонам света?!

Согласно ст.8 Закона о регистрации недвижимости в ЕГРН вносятся основные и дополнительные характеристики земельного участка, состав которых определен ч.4 и ч.5 этой же статьи.

Так вот к основным характеристикам объекта недвижимости и относится местоположение границ.

Перечень сведений об объектах недвижимости, вносимых в ЕГРН является императивным, т.е. закрытым.

 

(!)Вывод 2: ч.4 и ч.5 ст.8 Закона о регистрации недвижимости установлен исчерпывающий перечень сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в ЕГРН. К таким сведениям также относится описание местоположения границ и площадь земельного участка. Ч.2 ст.43 определяет, что при изменении смежной части границ смежного земельного участка без заявления допустимо вносить изменения только в сведения о местоположении границ и площади такого смежного земельного участка (при наличии подписи правообладателя в Акте согласования границ).

Вполне логичен и такой вывод: если документы заявителя содержат сведения об изменении сведений о смежном земельном участке, отличные от сведений о местоположении смежной части границы/площади смежного земельного участка – то требуется отдельное заявление от правообладателя такого смежного земельного участка. В описываемой ситуации под изменением сведений о смежном земельном участке, отличных от сведений о местоположении смежной части границы/площади смежного земельного участка понимаются только те сведения, которые в принципе вносятся в ЕГРН и которые закреплены в ч.4 и ч.5 ст.8 закона о регистрации недвижимости.

 

4. Согласно Ч.8 ст.22 Закона о регистрации недвижимости – «Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части».

Отсюда вывод: под изменением местоположения границ любого участка (как объекта работ, так и смежного земельного участка) понимается изменение значений координат характерных точек.

(!)Вывод 3: В случае, когда в смежном объекту работ земельном участке изменяются значения координат только тех характерных точек границ, новые значения координат которых совпадают со значениями координат объекта работ, необходимо сделать вывод о том, что изменена только смежная часть границы смежного земельного участка и во исполнение ч.2 ст.43 отдельное заявление от правообладателя смежного земельного участка не требуется.

Если же в смежный земельный участок будет добавлена или изменена хоть одна точка, новые значения координат которой отсутствуют в объекте работ, необходимо констатировать факт изменения не смежной части границ такого участка, для изменения которой согласно ч.1 ст.14 требуется отдельное заявление от правообладателя такого смежного земельного участка.

 

5. Какие абсурдные позиции по этому вопросу мы видели на практике:

А) Поскольку образуется новая часть границы (ребро, если так можно назвать) между смежной частью границ смежного земельного участка и оставшейся частью границы такого смежного земельного участка, то это означает что необходимо отдельное заявление, т.е. изменяется еще и иная характеристика земельного участка. На вопрос какая ответ нами получен не был. 

Такая позиция основана на непонимания законов геометрии и ч.4 и ч.5 ст.8 Закона о регистрации недвижимости.

По совокупности ч.4 и ч.5 ст.8 и ч.2 ст.43 закона о регистрации недвижимости можно сделать вывод о том, что законодатель рассматривает изменение сведений об объекте недвижимости только с позиции тех сведений, которые подлежат внесению/изменению/учету в ЕГРН.

По всей видимости удивительным для автора такой позиции (про новое ребро) должен стать и тот факт, что любое соединение не низменной части границ и измененной смежной частью границ смежного участка безусловно и априори всегда происходит через такое ребро: исключение из такой ситуации нет – это аксиома геометрии. Более того, приказ МЭР по схеме межевого плана использует технический термин для описания такой ситуации – изменённая часть границы должна опираться на существующую (не изменяемую) точку: это происходит всегда и безусловно, поэтому нормы приказа по схеме исключений и не содержат. Если на простом абстрактном примере: это ребро – «клей», соединяющий неизменяемую/несмежную часть границы смежного участка с измененной/смежной: всегда и безусловно.

 

Б) Вторая глупость гласит: изменились внутренние углы, дирекционные углы, длины сторон, ориентация по сторонам света, азимуты, румбы, направления, цвета линии у смежного объекта. Опять же:

а) это следствие законов геометрии, которые законодатель явно понимает и в нормах, в т.ч. приказе по - схемам не расписывает.

б) внесение сведений о таких характеристиках как внутренние углы, румбы и т.д., ч.4 и ч.5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости не предусмотрено.

 

Законы как матрешки требуют последовательного разбора, при этом их знание заключается не в том, чтобы помнить их слова, а в том, чтобы постигать их смысл: всегда и безусловно необходимо задумываться над тем смыслом, который заложен законодателем в норму.

(!)Итоговый вывод: Смежники уточняемого участка при изменении только смежной части границ отдельное заявление не подают. Без вариантов.

Заключение кадастрового инженера: законная коррупциогенность

Раздел «Заключение кадастрового инженера», включаемый в состав межевых и технических планов является одним из любимых предметов исследования государственных регистраторов, при том, что сам раздел адресован исключительно Заказчику кадастровых работ.

Почему заполнение этого раздела так привлекает внимание регистратора?! Да потому что порядок заполнения этого раздела законодателем «размазан» (простите, но с нашей точки зрения это самый подходящий эпитет) по тексту приказов об утверждении порядков подготовки межевого/технического планов, при этом в отдельных случаях законодатель просит внести в этот раздел конкретные данные (реквизиты правового акта, ссылки на документы, констатировать факт отсутствия сведений об объектах недвижимости (отсутствует), указать цель формирования части земельного участка, расчет размеров земельного участка), а в отдельных случаях обязывает высказать профессиональное мнение (предложения по устранению ошибок, обосновать местоположение границ земельного участка, описать действия по установлению информации о смежных земельных участков).

Если проанализировать совокупность пунктов приказов по порядку подготовки МП/ТП в отношении «Заключения кадастрового инженера» возникает несколько вполне логичных вопросов:

- зачем в заключение кадастрового инженера текстом вносить конкретную информацию, которую можно вносить в отдельные реквизиты такого МП/ТП? Ну представьте, если бы не было табличной формы МП/ТП, а вся информация, вносимая в них через запятую, вносилась в несколько строк?! Даже страшно представить, насколько тяжело к восприятию была бы такая информация.

Так вот вносимая в Заключение кадастрового инженера информация о ссылках на реквизиты НПА, ссылки, констатация фактов, цель формирования частей ЗУ и т.д. можно было бы вносить в отдельные поля (реквизиты), если бы такие реквизиты (поля) были бы утверждены законодателем. По общему правилу Приказов по МП/ТП, если информация для заполнения раздела/реквизита/поля отсутствует или его заполнение не требуется такой реквизит можно было бы исключать или в поле ставить прочерк. Почему принцип заполнения конкретных сведений по структуре не реализован Министерством экономического развития РФ не представляется возможным к пониманию. Если говорить про оценку такой структурной информации, то условия ее внесения и внесенные значения очень легко можно проверить или в правовых системах или повторив математический расчет или проверить факт наличия/отсутствия сведений об объектах в ЕГРН. В этой части говорить о возникновении коррупциогенности не приходится – сведения конкретные и их достоверность может быть легко проверена.

- но зачем в заключение кадастрового инженера вписывать текстом информацию о том, как инженер работал детективом, каких собственников смежных участков и как он нашел (вот прям уже тут нужно отметить, что КИ не следователь и не дознаватель, быстрее собак и др. домашних животных может бегать редко, с телохранителями не ходит), высказать предложения по устранению ошибок или обосновать местоположение границ. Эту часть заключения КИ можно назвать одноименно русской народной сказке – «Пойди туда, не знаю куда».

Особой оценки заслуживает ситуация по установлению информации о правообладателях смежных земельных участков: закон обязывает КИ готовить МП/ТП только на основании сведений ЕГРН. И действительно, в сведениях ЕГРН вносится информация об адресах для связи с правообладателями смежных земельных участков, НО КИ такая информация не предоставляется с 01.01.2017 года. По факту государственному регистратору иногда становится «скучно», и он просит КИ провести расследование (почти детективное) с описанием того, как проходила такая процедура (коллеги, грустно, серьезно, но это так). Например:

«Наступило 27 число: сегодня я запланировал провести расследование получить информацию о правообладателях смежных земельных участков, в т.ч. об адресе для связи с ними (не факт, что что-то согласятся подписать, но поговорить необходимо: рассказать, показать/объяснить ситуацию).

Первым делом я посетил туалетную комнату, выпил стакан кипяченой воды и под МУЗ-ТВ сделал утреннюю зарядку. На кухне меня ждал омлет и чашка горячего кофе, расправившись с которыми я зашел в группу КИ в Viber, чтобы понять готовность к сегодняшней работе сервиса ФГИС ЕГРН. Коллеги из более раннего часового пояса сообщили, что у сервиса сегодня внеочередной выходной, после которого запланирована медитация, о сроках проведения которой никому ничего не известно.

Не беда, сказал себе я, взял в офисе договор, акты согласования границ и отправился к соседям своего клиента. У соседнего забора меня ждал пес-барбос и дверь без звонка. «Видно собака умела подавать голос, извещавшей о приходе кадастрового инженера», - подумал я. Уверенно постучав в дверь и отойдя от нее на пару метров я стал ожидать реакции хозяина.

Через домофон меня спросили кто я такой и что мне нужно. «Кадастровый инженер» - ответил я: мне необходимо согласовать общую с вашим соседом границу земельного участка.

«У меня все оформлено. Прошу не беспокоить» – ответил голос из домофона. «И не такие крепости брали» - подумал я, нужно подождать: сейчас кто-нибудь из дома выйдет. Сев в машину, я продолжил выяснение вопроса об окончании медитации сервиса Росреестра: кто дозвонился в Росреестр или получил инсайдерскую информацию от знакомых, а затем стал изучать очередные поправки в закон: ведь скоро опять свой взгляд на точку зрения законодателя придется кому-то доказывать, а без подготовки – никуда. Прошло три часа, открылись гаражные ворота из которых стала выезжать иномарка. Быстро сообразив, что необходимо перекрыть ей дорогу в направлении выезда, я продемонстрировал сам себе и пустой улице мастерство пересечения проезжей части и блокировки направления выезда по ходу движения выезжающего авто.

Отлично, успел – подумал я, осталось только понять является ли водитель собственником земельного участка или он его родственник. Признав во мне кадастрового инженера, ожидающего его в течение 3-х часов, водитель поспешил по своим делам. Рискуя своей безопасностью, я выскочил из авто и направился в сторону авто смежника. Проявив мастерство дипломатии, включив режим хорошего собеседника и дав водителю высказаться, ведь в конце концов каждый имеет право высказывать свое мнение к происходящей ситуации, а затем выслушав в свой адрес отношение соседа к соседу, ко мне и ситуации в целом, я попросил разрешения показать ему документы, добавив при этом, что это не займёт много времени. Поняв, что мои объяснения не интересны я перешел к плану Б: я попросил разрешения оставить эти документы для изучения и попросил номер соседа, чтобы уточнить его решение.

О боги, я получил заветный номер, пожелал соседу хорошего дня, спросил, когда я могу узнать о его решении и радостный пошел в машину. Сев за руль я мысленно поблагодарил своих бизнес тренеров, научивших умению искать подход к людям: дробить проблемы на более мелкие, спрашивать разрешение на совершение действий, соблюдать дистанцию, не вторгаясь в личное пространство, давать в руки собеседнику что-то, к чему может быть проявлен интерес и запрашивать контакт для обратной связи».

У этой истории есть продолжение, ориентировочно на 10 листах формата А4 12 пт. Нужно ли описание таких действий таким образом вносить в ЕГРН?! Министерство экономического развития РФ считает что да – без этого просто не может существовать ЕГРН, видимо полагая что такие сведения имеют какое-то определяющее или существенное значение для достижения тех целей, для которых ЕГРН и создавался.

P.s.: иногда мы делаем видеозапись таких процедур. Боюсь предположить сколько дискового пространства понадобится, если КИ обяжут такие записи передавать в составе документов в ЕГРН.

Глупость и абсурдность ситуации заключается в том, что изложенная история соответствует требованию законодателя – «описать действия по установлению информации о смежных земельных участков», при том, что КИ должен просто запросить в ЕГРН сведения о правообладателях смежных ЗУ, письменно обратиться к нему с предложением о необходимости согласования границ и получив какой-то ответ, работать с ним дальше. Однако, КИ как лицо, наделенное специальным правом, такие сведения с 01.01.2017 получить не может. Или быть может мы слишком буквально прочли нормы и КИ должен в заключении каждый раз описывать как он запрашивал сведения ЕГРН в которых нет сведений об адресе для связи с правообладателем, в т.ч. как не работал сервис ФГИС ЕГРН и как он вводил цифры в «капчу», которая защищает серверы Росреестра от D-Dos атак? Если это так, то это уже издевательство над всем профессиональным сообществом КИ.

Не менее абсурдной выглядит задача по обоснованию местоположения границ земельного участка в заключении кадастрового инженера и это при утвержденном Приказе министерства экономического развития № 90, определяющего методы установления границ земельного участка. Приказ устанавливает методику установления границ объекта на местности, ведомственными правовыми актами регулируются порядок работы/методика работы с приборами, которые позволяют определять такое местоположение. В документах, подтверждающих право, форма которых утверждена МЭР имеются сведения о субъекте права и объекте права, которых априори достаточно для идентификации объекта как объекта и субъекта права; достаточно не только для совершения сделок, но и достаточно КИ для идентификации такого объекта на местности. Уверен, что еще одна история о том, как КИ определял местоположение границ ЗУ, разыскивал соседей, которые могли подтвердить, что граница существовала именно в этом месте и никогда не перемещалась была бы в рамках настоящих пояснений не интересна.

 

А еще, заключение кадастрового инженера – это не только раздел МП/ТП, но еще один из главных документов, который необходим в суде. Какой-то умный человек подумал, что этот раздел может существовать отдельно от МП/ТП, изготавливаться на фирменном бланке КИ и называться Заключение КИ и не в коем случае письменные пояснения КИ нельзя назвать иным образом кроме как Заключение КИ: не примут. Авторов такой придумки не интересует, что любые заключения для судов должны быть или мнением специалиста, или заключением эксперта. В настоящем случае мы видим подмену и искажение понятий.

 

Собственно, ответ на вопрос почему государственный регистратор столь внимателен к такому разделу МП/ТП?! Да потому, что порядок его заполнения в большинстве случаев не детализирован, а вносимая в него информация зачастую непонятна государственному регистратору лишь потому, что последний вместо анализа содержания заключения КИ должен проверить факт/его отсутствие наличия такого заключения, а не приходить к тем же профессиональным выводам, в том же стиле и по той же методике, что и КИ: это исключительная компетенция КИ.  Хочется провести аналогию с судебным процессом, когда суд, не обладающий специальными познаниями, может привлекать для дачи пояснений специалиста или же обозначать перед экспертом вопросы, на которые необходимо получить понятный ответ: да/нет. При этом эксперт исследует обозначенный перед ним вопрос, результаты исследования оформляет в виде заключения. Также и КИ – он может высказывать свое профессиональное мнение по отдельным вопросам.

Нам видится необходимость переименования раздела МП/ТП «Заключение КИ» в «Профессиональное мнение КИ», исключение из его состава сведений, который могут вноситься пореквизитно: в отдельные поля; исключение из его состава необходимости описания действий, не имеющих отношения к тем целям для которых готовится МП/ТП, тем более, что такие сведения проверить не представляется возможным; исключение из его состава необходимости переписывания установленных законодателем методик совершения каких либо действий, т.к. их методика уже определена НПА и предполагается что КИ их должен соблюдать без отдельного указания в состава документам текстом «я выполнил то, то и то согласно тому тому и тому». И мы пришли к выводу, что описывать в Заключении КИ больше нечего: методики и так определены, а вносимые конкретные сведения можно добавлять в отельные реквизиты МП/ТП. Представляете какое снижение коррупциогенности исключением всего одного раздела?!

И это все при том, что государственный регистратор не должен проверять достоверность состава документов, подготовленных автором такого документа (уж тем более не имея специальных познаний проверять логичность выводов, к которым пришел автор), т.к.  его обязанности входит лишь проверка факта заполненности разделов/полей и поиск противоречий как внутри документа, так и с уже имеющимся в ЕГРН сведениями. Тут нам могут возразить те, кто думает что межведомственные запросы, направляемые госрегистраторами в соответствующие органы, направлены на проверку вносимых в ЕГРН сведений: да направлены, но лишь для выявления факта наличия/отсутствия противоречий. Не может не вызывать грустные чувства понимание госрегистарторами своей функции как учителя, проверяющего за учеником какое-то задание, а не как профессионала, способного выявить противоречия всеми установленными законом способами и в случае наличия судебного спора сообщить в своем отзыве судебному органу о том, что за достоверность внесенных в ЕГРН сведений несет ответственность автор и только в случаях, когда будет установлено, что были внесены противоречивые сведения – несет отчасти субсидиарную ответственность госрегистратор.

На практике мы зачастую видим непонимание тех целей, для осуществления которых законодатель создал институт государственных регистраторов и уж очень часто видим попытки фактического вмешательства в кадастровую деятельность.

В конце хочется сказать – «Ура!» - судебная практика в вопросах ч.10 ст.22 218-ФЗ поддерживает кадастрового инженера, определившего и согласовавшего местоположение приборами, указанными в межевом плане с учетом сведений, содержащихся в свидетельстве.