kms@pmk-oren.ru
+7 (3532) 90-80-90
г. Оренбург, Шарлыкское шоссе 1,
БЦ “Евразия”, офис 8

Вы построили или получили в наследство жилой дом и хотите оформить его в собственность?! Тогда наша инструкция будет весьма кстати.


Введение.

Жилой дом можно построить как в границах участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, так и в границах садового участка. При этом возможность строительства жилого дома зависит от разрешенного использования земельного участка, а также от наличия утвержденных градостроительных регламентов (фактически правил застройки территории: отступов, размеров объектов, ширины участков), предусматривающих возможность такого строительства.

Стоит отметить, что требования к оформлению жилых домов с 01.03.2019 года были детализированы и усложнены. Например, в обязанности Администраций муниципалитетов включили функции по контролю и надзору за строительством, в т.ч. за соблюдением необходимых отступов, параметров строительства, соблюдения иных градостроительных норм. И если ранее такой контроль производился лишь по жалобе, то теперь до начала строительства объекта и перед вводом объекта в эксплуатацию Администрации в обязательном порядке проверяют соответствие строящегося/построенного жилого дома обязательным градостроительным требованиям, в т.ч. с выездом на построенный объект. Естественным образом увеличился и срок оформления строящегося/построенного жилого дома.

Не смотря на увеличение общего срока оформления жилого дома и бюрократичность процедуры, можно выделить один плюс, который заключается в возможности регистрировать право собственности на жилой дом, а равно и прописываться в нем, как в границах жилой застройки населенного пункта города/посёлка, так и в границах садовых участков (да, да – теперь на садовых участках можно строить жилые дома и прописываться в них).

Совет: Нормы, обязывающие Администрации выезжать на строящийся объект, вступили в силу в 2019 году и как показывает практика, возможность оформления жилых домов, построенных/строящихся с незначительными нарушениями, на начальных этапах вступления норм гораздо выше, чем через год и позже вступления в силу таких норм.

Несвоевременность оформления жилого дома не делает невозможным дальнейшую процедуру его оформления (государство заинтересовано в легализации построенных объектов), однако стоимость оформления возрастает в несколько раз, т.к. без дополнительного решения суда (стоимость юридической работы по получению которого составляет не менее 15 000 рублей плюс к стоимости кадастровых работ от 7 000 до 10 000 рублей) оформить объект, построенный с незначительными нарушениями становится невозможно. Таким образом, своевременное и законное оформление процедуры строительства жилого дома экономит 15 000 рублей.

Вывод: чем раньше приступите к оформлению жилого дома, тем быстрее и дешевле пройдет вся процедура.


1. Засучиваем рукава. Обозначаем границу участка.

Итак, мы хотим оформить уже построенный/планируемый к строительству жилой дом, расположенный в населенном пункте или в границах садового участка.

Первым делом (до начала строительства) необходимо вынести в натуру поворотные точки границ участка, обозначив на местности границу земельного участка, на которую есть документы. Забегая вперед необходимо отметить, что в 50% случаев этого не делается, т.к. человек, купивший земельный участок на 100% уверен, что он купил участок, ограниченный забором, расположение которого соответствует документам. Конечно же собственник самостоятельно не может проверить соответствие забора, который стоит на участке границам, которые внесены в кадастр. О мошенниках в этой области можно почитать у нас на сайте тут. Процедура выноса границы участка и ее закрепления описана на нашем сайте тут.

Совет: в случае, если после выноса границ участка оказалось, что забор расположен не по этим границам – забор необходимо перенести или исправить документы так, чтобы граница в кадастре (по координатам) соответствовала забору на местности.

Вывод: начинать строительство объекта без выноса границ участка на местность (даже при наличии обозначенного забора) – рискованно и может повлечь необходимость сноса построенного объекта в связи с несоблюдением отступа от тех границ, которые есть в кадастре.


2. «Размечаем» место строительства жилого дома.

Первым делом необходимо убедиться в том, что здание, которое мы хотим построить/построили, имеет признаки жилого дома (в дальнейшем, Администрация эти условия также будет проверять). Признание построенного или строящегося здания жилым домом возможно только при наличии ВСЕХ нижеуказанных условий:

- здание должно быть построено на земельном участке, в границах которого не запрещено строительство (отсутствуют установленные законодательством ограничения, это можно узнать в Администрации муниципального образования);

- необходимые градостроительные, противопожарные и иные отступы позволяют расположить жилой дом без нарушений (значения отступов можно узнать в Администрации муниципального образования; построить жилой дом на участке шириной 10 метров можно, но тогда он будет похож на башню для принцессы);

- здание должно быть отдельно стоящим и не может быть пристроено к другому зданию (внешний периметр стен здания не должен соприкасаться с иными объектами (сараями, банями, туалетами и т.д.);

- здание должно быть построено на фундаменте, т.е. являться объектом недвижимости;

- количество надземных этажей должно быть не более 3-х метров;

- высота здания не должна превышать 25 метров;

- здание должно включать в себя комнаты и иные вспомогательные помещения, которые необходимы для удовлетворения потребностей людей, связанных с проживанием (этот пункт введен законодателем для исключения мошенничеств, связанных с незаконным выкупом государственной земли (про мошенников можно почитать у нас на сайте тут): расположенные на асфальте пеноблоки, накрытые профлистом и якобы изображающие одну комнату (помещение) жилым домом не являются: это строительный материал);

- здание не может быть разделено на самостоятельные объекты недвижимости (наличие двух входов в здание с не сообщающимися между собой помещениями делает невозможным признание такого здание жилым, что в свою очередь не позволит получить соответствующие разрешения в Администрации и может повлечь процедуру сноса такого объекта. Возможность оформления фактически двухквартирных жилых домов, называя их жилыми и продавать в них собственнику каждой квартиры долю в таком псевдожилом доме - этой нормой исключаются).

- в здании можно проживать более одного сезона (фактически здание должно быть круглогодично отапливаемым).

Совет: соблюдайте требования, установленные законом к характеристикам и расположению жилого здания на участке и тогда процедура получения права собственности на построенный объект пройдет как по маслу.


3. Уведомляем Администрацию о желании построить жилой дом.

Фактически уведомление о планируемом строительстве жилого дома заменяет разрешение на строительство, получение которого является обязательным для других объектов (торговых центов, магазинов, промышленных объектов).

Для получения согласия Администрации на строительство жилого дома необходимо отправить/передать в Администрацию муниципального образования заполненное по установленной форме уведомление о планируемом строительстве, приложив к нему документы о праве собственности на земельный участок. Форму уведомления можно скачать тут.

Администрация рассматривает уведомление собственника и в течение 7 рабочих дней направляет в ответ уведомление, разрешающее строительство или же ответ, содержащий перечень замечаний, которые необходимо устранить. В отдельных случаях документы возвращаются без рассмотрения. Не поступление в течение 7 рабочий дней и срока пересылки Почты России (10 рабочих дней) ответа из Администрации означает положительное рассмотрение уведомления собственника и свидетельствует о возможности начала строительства.

Совет: Документы, подтверждающие отправку уведомления о планируемом строительстве, обязательно необходимо сохранить, т.к. в будущем лишь они смогут подтвердить факт соблюдения закона и извещения Администрации, что исключит проблемы с регистрацией права построенного объекта. Более того, уведомление о планируемом строительстве обязательно пригодится в будущем для подготовки технического плана построенного объекта.


4. Строим жилой дом.

Как строить: по проекту или без решает каждый сам, однако из практики стоит добавить, что успех любого строительства – контроль на всех этапах.

Второй важный момент - скорость, о которой хорошо сказал Александр Суворов: «Скорость нужна, а поспешность вредна».

Совет: не забывайте о том, что строительство жилого дома должно соответствовать параметрам, указанным в уведомлении о планируемом строительстве, согласованном Администрацией. Отклонение от параметров разрешенного строительства потребует проведение процедуры повторного уведомления о планируемом строительстве и получения ответного разрешения.


5. Заказываем технический план построенного жилого дома.

Построив дом необходимо обратиться в межевую компанию или к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Напомним, что органы БТИ с 2013 года полностью лишены возможности проведения кадастрового учёта: теперь технический план готовит кадастровый инженер, а проверяет – государственный регистратор и Администрация муниципального образования.

В разных компаниях и у кадастровых инженеров Вам называют разные документы, сроки, стоимость и алгоритмы оформления? Действительно, алгоритмов оформления жилого дома существует множество, но законный всегда один.

Обратите внимание на организацию, в которую вы обращаетесь за оформлением документов:

- сколько у нее сотрудников,

- где располагается офис и как он обустроен,

- какие отзывы есть об этой компании,

- сколько она лет на рынке,

- сколько у нее кадастровых инженеров.


Обязательно спросите:

- отзывы о работе: у профессионалов они всегда в большом количестве,

- поверку на геодезическое оборудование

- лицензии на программное обеспечение.

Если этого нет – тогда перед вами посредник или мошенник. Кроме того, оформление объекта недвижимости без выезда на объект – подделка документов!

Как не попасть в руки к псевдоинженерам читайте тут.

Теперь становится очевидным почему сроки, документы и алгоритмы подготовки технического плана разные: у профессионалов всегда всё в одном месте с договором и с оплатой услуг через банк, у посредников – всё просто и быстро, у мошенников – быстро и без выезда.

Определившись с выбором межевой компании/кадастрового инженера, необходимо договориться о времени проведения замеров жилого дома. После проведения замеров срок подготовки документов не превысит 10 рабочих дней.

Совет:

1. Всегда заключайте письменный договор на выполнение работ. Это гарантирует возможность предъявления претензий в будущем.

2. Оплачивайте услуги только через банк. Любая наличка ведет к отсутствию ответственности и к потере денег.

3. Обращайте внимание на очередь: да, да – именно очередь является показателем доверия к компании.

4. Попросите ИНН или ОГРН компании и проверьте его через официальный сервис проверки юридических лиц: https://www.rusprofile.ru. Указанный сервис покажет не только дату регистрации юридического лица, количество сотрудников, но и количество судебных претензий и взысканий.

5. Попросите показать отзывы о работе или закрытые договоры – профессионалу всегда есть что показать.

6. Попросите показать лицензии на программное обеспечение и поверки на геодезическое оборудование, принадлежащее Компании, а не посредникам.


6. Направляем уведомление об окончании строительства в Администрацию.

Уведомление об окончании строительства заменяет необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также освобождает от необходимости похода в МФЦ для подачи технического плана и регистрации права собственности на жилой дом.

Для получения согласия Администрации на постановку построенного жилого дома на государственный кадастровый учёт, проверки соответствия фактических параметров строительства заявленным ранее и регистрации права собственности на жилой дом необходимо отправить/передать в Администрацию муниципального образования заполненное по установленной форме уведомление об окончании строительства, приложив к нему квитанцию об оплате государственной пошлины и технический план. Форму уведомления можно скачать тут.

При принятии решения о соответствии построенного объекта требованиям, в течение 7 рабочих дней в порядке информационного взаимодействия Администрация муниципального образования направляет в Росреестр технический план, квитанцию об оплате государственной пошлины и уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.

В свою очередь Росреестр проверяет пакет документов и регистрирует право собственности на построенный жилой дом, после чего собственник получает свои документы о собственности в Администрации муниципального образования.

В случае, если Администрация в 7-ми дневный срок не направила документы в Росреестр, собственник имеет право самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр, который запросит ранее поданные собственником в Администрацию документы и осуществит регистрацию права собственности на жилой дом.

В завершении необходимо отметить, что описанный порядок оформления жилого дома является законным и идеалистичным, при этом более сложным по сравнению с ранее действовавшим (до уведомительного).

Учитывая бюрократичность и относительную сложность процедуры оформления жилого дома, мы предлагаем сэкономить Ваше время на хождение по кабинетам, Администрациям, МФЦ, Росреестр и время на подготовку документов и обратиться к нам в офис: с собой достаточно взять паспорт, СНИЛС и кадастровый номер участка: все остальное сделаем мы!

Предварительная консультация и анализ документов не оплачиваются – 0 рублей.

Стоимость оформления жилого дома - 7 000 рублей.